Todo lo que debe saber antes de comprar una propiedad con hipoteca

Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes que se pueden tomar a lo largo de la vida. En la mayoría de los casos, este paso requiere solicitar una hipoteca, es decir, un préstamo bancario a largo plazo que permite financiar la compra del inmueble.

Antes de dar el paso, es fundamental conocer todos los aspectos que intervienen en una operación hipotecaria: tipos de hipoteca, condiciones que ofrecen los bancos, documentación necesaria y costes asociados. En este artículo te explicamos todo lo que debes saber para comprar tu vivienda con hipoteca con seguridad y sin sorpresas.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un préstamo con garantía real sobre el inmueble que se va a adquirir. Esto significa que, si en algún momento no puedes pagar las cuotas acordadas, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con la vivienda para saldar la deuda.

Las hipotecas suelen tener plazos de devolución de entre 20 y 30 años, y están sujetas a intereses que pueden variar según el tipo de producto que se contrate. Por eso, es importante comparar bien y elegir la opción más adecuada a tu situación económica.

 

Tipos de hipotecas disponibles

A la hora de elegir una hipoteca, una de las decisiones más relevantes es el tipo de interés que aplicará la entidad financiera. Existen tres modalidades principales:

Hipoteca a tipo fijo

• El interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo.

• Ofrece estabilidad: siempre pagarás la misma cuota, independientemente de los cambios del mercado.

• Ideal para personas que valoran la previsibilidad y no quieren asumir riesgos.
   

Hipoteca a tipo variable

• El interés se compone de un índice de referencia (normalmente el euríbor) más un diferencial.

• La cuota puede subir o bajar cada 6 o 12 meses, en función de la evolución del euríbor.

• Al inicio suelen tener un interés más bajo que las fijas, pero con más incertidumbre a largo plazo.
   

Hipoteca mixta

• Combina un tipo fijo durante los primeros años (por ejemplo, 5 o 10 años) con un tipo variable el resto del plazo.

• Permite empezar con estabilidad y aprovechar bajadas de tipos en el futuro.

• Es una opción intermedia para perfiles menos conservadores pero que desean cierta seguridad inicial.
   

Aspectos clave a tener en cuenta antes de firmar

Además del tipo de hipoteca, hay una serie de factores y condiciones que conviene analizar con detenimiento:

Porcentaje de financiación

Los bancos no suelen financiar el 100% del precio de compra. Lo habitual es que cubran hasta el 80% del valor de tasación o compraventa, y el comprador debe aportar el 20% restante como entrada.

Además, hay que tener en cuenta que los gastos de compraventa (notaría, registro, impuestos...) suponen entre un 10% y un 12% adicional, que también debe asumir el comprador.

Comisiones y productos vinculados

Revisa si la hipoteca incluye:

• Comisión de apertura

• Comisión por amortización anticipada o cancelación

• Comisión por subrogación (cambio de banco)
   

Además, muchas entidades exigen contratar productos vinculados (seguros, tarjetas, planes de pensiones...) para mejorar las condiciones, pero esto puede suponer un coste adicional a medio plazo.

Plazo del préstamo

A mayor plazo, menor será la cuota mensual, pero también se pagarán más intereses en total. Lo recomendable es encontrar un equilibrio entre una cuota cómoda y un plazo 

Capacidad de endeudamiento

Los expertos recomiendan que el importe total destinado a la hipoteca no supere el 30-35% de tus ingresos netos mensuales. Esto permite mantener una economía doméstica saneada y afrontar imprevistos sin complicaciones.

 

Pasos para solicitar una hipoteca

Si ya has encontrado la vivienda que te interesa, estos son los pasos habituales para obtener una hipoteca:

1. Comparar ofertas de distintas entidades financieras. Existen comparadores online, pero también es recomendable acudir a varias oficinas para negociar condiciones.

2. Solicitar una preaprobación: algunas entidades ofrecen un estudio previo gratuito para saber si eres candidato viable para la hipoteca.

3. Reunir la documentación necesaria: DNI, contrato laboral, últimas nóminas, declaración de la renta, vida laboral, extractos bancarios...

4. Tasación del inmueble: el banco solicitará una tasación oficial para comprobar el valor real de la vivienda.

5. Análisis y aprobación de la operación por parte del banco.

6. Firma ante notario: una vez aprobada la hipoteca, se firma la compraventa y el préstamo hipotecario ante notario.
    

Costes asociados a la hipoteca

Aparte del importe del préstamo, hay una serie de costes a tener en cuenta:

• Tasación del inmueble: entre 250 y 500 €

• Notaría y registro

• Gestoría (si la exige el banco)

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en algunas comunidades autónomas)

• Seguro de hogar (obligatorio)

• Seguro de vida o de amortización (a veces exigido)
   

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria (2019), la mayoría de estos gastos los asume el banco, pero conviene revisarlo en cada caso.

 

En resumen

Comprar una vivienda con hipoteca es un proceso que requiere preparación, análisis y calma. No se trata solo de encontrar la casa ideal, sino de asegurarse de que las condiciones del préstamo se adaptan a tu realidad económica presente y futura.

Conocer los tipos de hipoteca, comparar ofertas, calcular bien tu capacidad financiera y entender todos los pasos del proceso te permitirá dar este gran paso con confianza y seguridad.