Importants novetats fiscals en les transmissions immobiliàries

En general la venda o l’adquisició d’una propietat immobiliària és una inversió d’un volum econòmic important, i una decisió amb una gran transcendència. Per això, el consell que dona CEIGRUP – FINQUES COMPANY és que cal demanar assessorament especialitzat en tot el procés de la compravenda. I és per aquest motiu, que mantenim una formació continuada al nostre equip de professionals per tal d’oferir als nostres clients un assessorament integral i especialitzat.

Un dels aspectes més complexos són les repercussions fiscals dels impostos que s’han de liquidar en tota transmissió d’una propietat. Són novetat, d’una banda, els canvis legislatius que afecten les valoracions dels béns immobles, i de l’altra, la nova regulació sobre l’impost d’increment del valor dels terrenys (Plus Vàlua municipal).

• Nous valors de referència

Fins ara, la base imposable era o bé el valor declarat o bé valor teòric de la finca, que el determinava el valor que l’Agència Tributària de Catalunya establia a partir d’uns coeficients automàtics. A l’hora de calcular l’impost, però, no es consideraven les característiques reals d’aquella finca en el moment de vendre-la.

A partir de l’1 de gener del 2022, la nova regulació fixarà cada any uns valors de referència per a cada zona de cada municipi. Segons a les dades del cadastre, s’aplicaran uns valors de referència, que s’obtindran a partir dels preus que els notaris comunicaran de les compravendes d’aquella zona.

Aquests valors de referència tindran una reducció del 10% en cas que no se superi el valor de mercat, i al moment de liquidar l’impost, s’aplicarà sobre el valor més alt: o bé aquell declarat com a real a l’escriptura o bé aquell valor de referència determinat pel Cadastre. A la pràctica, possiblement suposarà un augment dels valors mínims a declarar, però s’ajustaran més a la realitat del mercat i d’aquella finca en qüestió.

• Nou càlcul de l’impost de la Plus Vàlua municipal

La Plus Vàlua és un impost que apliquen els Ajuntaments i graven totes les transmissions d’un bé immoble urbà. Aquest impost s’aplica únicament sobre el valor del terreny, és a dir, la possible construcció existent en queda exclosa, i el subjectiu passiu és la persona que transmet o ven la finca.

Fins ara la base imposable d’aquest impost es calculava sobre el valor cadastral aplicant uns coeficients concrets, que marcava cada Ajuntament. Aquest valor s’aplicava de forma automàtica amb independència del valor real d’aquella propietat.

En aquests darrers anys el Tribunal Constitucional ja s’ha pronunciat en diverses sentències declarant inconstitucional la regulació i el sistema de càlcul d’aquest impost. Per aquest motiu, el Govern de l’estat espanyol s’ha afanyat a aprovar un Decret Llei que regula novament tot el sistema de càlcul de la Plus Vàlua.

Ara, mesura que ja ha entrat en vigor, en cas de vendre una finca amb pèrdues, no s’aplicarà l’impost, i en cas d’un guany patrimonial es preveuen dues alternatives per calcular-lo. Es podrà escollir el sistema que sigui més beneficiós pel contribuent; el tipus màxim que solen aplicar els Ajuntaments és del 30%.

1. El sistema objectiu: es multiplica el valor cadastral del terreny amb uns nous coeficients que l’estat espanyol aprovarà any a any.
2. El sistema del valor real: el càlcul de l’impost surt de la diferència entre el preu de venda i el preu d’adquisició. En cas que la finca sigui un habitatge, es calcularà l’impost només de la part proporcional que representi el terreny.

Per aquest motiu, des de CEIGRUP - FINQUES COMPANY aconsellem als nostres clients que s'assessorin de manera professional i rigorosa, per tal conèixer tots els detalls d'unes operacions complexes.