El futuro del alquiler en Girona: ¿qué esperar de las nuevas regulaciones en 2026?

Estamos a punto de despedir el 2025 y el mercado del alquiler en Girona entra en una etapa decisiva. El próximo año traerá novedades legales que marcarán el rumbo de los arrendamientos en nuestro país.

Se habla de mayor control sobre el alquiler turístico, de topes en zonas tensionadas y de incentivos fiscales para quienes apuesten por la vivienda asequible.

A continuación, le contamos qué cambios se esperan en 2026 y cómo pueden influir en sus decisiones como propietario o inversor.

 

Restricción del alquiler turístico

 

En Cataluña, el Decreto Ley aprobado en 2023 estableció un marco más definido para el alquiler turístico. Solo en 262 municipios se permite destinar inmuebles a este uso, y siempre bajo la condición de obtener la licencia urbanística y la autorización específica de la administración.

El Tribunal Constitucional ya ha validado esta regulación, subrayando que garantiza el acceso a la vivienda sin vulnerar el derecho de propiedad.

En Girona, esto implica que el crecimiento de los pisos turísticos se desarrolla en un entorno más ordenado, aportando seguridad tanto a propietarios como inquilinos, una dinámica que previsiblemente se consolidará en los próximos años.

 

Actualización de las rentas con el IRAV

 

Desde enero de 2025, el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) sustituye al Índice de Precios al Consumidor (IPC) como referencia para actualizar las rentas en los contratos firmados a partir del 26 de mayo de 2023.

¿Cómo se calcula el IRAV? Tomando el valor más bajo entre:

1. La variación anual del IPC.

2. La variación anual del IPC subyacente.

3. Una medida ajustada de ambos, que incorpora la inflación esperada a medio plazo y un coeficiente que modera el resultado.

Este sistema ofrece mayor estabilidad y evita incrementos excesivos. 

Eso sí, es recomendable que los propietarios se mantengan atentos a las actualizaciones mensuales del Instituto Nacional de Estadística (INE), ya que pueden marcar diferencias en la rentabilidad de los contratos.

 

Zonas tensionadas: qué puede cambiar

 

La Ley 12/2023 introdujo la figura de las “zonas de mercado residencial tensionado”, es decir, áreas donde la demanda de viviendas supera ampliamente la oferta. En estos municipios, los nuevos contratos pueden quedar sujetos a límites en el precio de la renta.

En Cataluña ya se han identificado localidades bajo esta calificación y en 2026 convendrá seguir de cerca las resoluciones de la Generalitat.

 

Plan estatal de vivienda 2026

 

El Gobierno de España ha anunciado un Plan Estatal de Vivienda que entrará en vigor en 2026 con el objetivo de ampliar la oferta y dar mayor seguridad al sector.

Entre sus principales medidas destacan:

• La gestión de más de 30.000 inmuebles procedentes de la institución pública Sareb para destinarlos a alquiler asequible.

• El sistema de avales públicos para reforzar la seguridad de los propietarios al garantizar el pago de las rentas.

• Las exenciones en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de hasta el 100% para quienes arrienden por debajo del índice de referencia, incluso fuera de las zonas tensionadas.

• El apoyo económico para reformar y poner en alquiler viviendas vacías durante un mínimo de cinco años.

• El tratamiento como actividad económica del alquiler turístico, con un control más estricto.

• Beneficios fiscales ligados a la participación en vivienda de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis).

• El aumento de la inversión pública, que prevé triplicar los fondos destinados a vivienda hasta 2030.

 

Implicaciones para propietarios e inversores en Girona

 

Esta evolución normativa abre un escenario con múltiples alternativas. Para quienes poseen inmuebles en Girona, las claves son claras:

• A corto plazo (hasta 2026):

1. Seguir la evolución de las zonas tensionadas.

2. Obtener y mantener en regla las licencias para alquileres turísticos.

3. Aplicar correctamente el índice publicado por el INE para las rentas.

• A medio plazo (a partir de 2026):

1. Rehabilitar viviendas vacías con apoyo económico y ponerlas en el mercado.

2. Valorar el alquiler asequible como opción rentable para beneficiarse de exenciones en el IRPF.

3. En caso de que las nuevas condiciones hagan menos rentable el alquiler turístico, replantear el de larga duración con incentivos.

 

 

Aunque deberemos estar muy atentos a las próximas actualizaciones, ya ha podido comprobar cómo se espera que el 2026 traiga consigo un marco regulatorio más claro y estable.

¿Necesita orientación sobre cualquier aspecto relacionado con el mercado inmobiliario? No dude en contactar con nuestro equipo en cualquiera de nuestras 4 oficinas para obtener más información.

En CEIGRUP – FINQUES COMPANY – inmobiliaria de referencia en Girona, Llançà, Roses y Figueres – le ofrecemos una atención adaptada a sus necesidades y un asesoramiento de máximo nivel profesional.

 

FAQ

 

1. ¿Qué ocurre si se anuncia un piso turístico en una plataforma sin tener la licencia correspondiente?

Las sanciones pueden ser significativas y, además, las propias plataformas están obligadas a retirar los anuncios que no incluyan número de registro oficial.

2. ¿Cómo afectarán las nuevas regulaciones a la rentabilidad de los pisos compartidos o alquiler por habitaciones?

Este tipo de contratos también están entrando en revisión normativa. Aunque todavía no hay reglas definitivas, es previsible que se exijan mayores requisitos de habitabilidad y registro.

3. ¿Existen diferencias en las ayudas de rehabilitación si la vivienda está en el centro histórico de Girona?

Sí. Los inmuebles en zonas de valor patrimonial o con interés cultural suelen contar con programas adicionales de apoyo económico para su conservación.

4. ¿Puede combinarse el alquiler turístico en temporada alta y el alquiler de larga duración el resto del año?

Es posible, pero requiere cumplir con ambas normativas y registrar adecuadamente cada modalidad. La clave está en la correcta planificación legal y fiscal.

5. ¿Qué impuestos adicionales deben prever los extranjeros que quieran invertir en una vivienda para alquilar en Girona?

Las nuevas regulaciones contemplan un incremento fiscal para compradores extracomunitarios, por lo que es aconsejable analizar bien la tributación antes de realizar la operación.